איך למכור נכס נדל"ן בישראל – מדריך למכירה מוצלחת

מכירת נדל"ן היא תהליך מורכב. שוק הנדל"ן הוא שוק המורכב מנכסים בעלי אפיון שונה. מבחינת הגיל, חריגות בניה, ליקויים תקלות ונזקים סמויים, מבנים מסוכנים, אופק השבחתי (התחדשות עירונית והרחבות ע"פ תב"ע מקומית) ועוד ועוד. בניגוד לחו"ל שם שכונות מוקמות, משגשגות, שוקעות ונהרסות, כאן קיימים מבנים בגילאים שונים בכל שכונה. שלא לדבר על מבנים לשימור פרטני ושוימור מרקמי, במיוחד בשכונות היוקרתיות. יתרה מכך, בניגוד לרוב מדינות העולם המערבי, מחירי הנד"ל בארץ מרקיעי שחקים, הרבה מעל יכולת הרכישה של האדם הממוצע. הינו, מחיר טעות קטנה הוא ענק. יוצא מכך, שהרוכשים חשדניים מאד. כאשר מתעניין צריך להחליט כן או לא (בקשר לנכס ספיציפי), הכי קל להחליט "לא" !!!. ולכן, איש המקצוע שמשקף את הנכס למתעניין, הוא המשמעותי ביותר.  בנוסף, מתווכים בישראל  גובים דמי תיווך דימיונים. לדוגמה, עבור דירת 4,000,000 ש"ח, גובה מתווך (משני הצדדים) 4% + מע"מ, שהם 190,000 ש"ח !!!. במאמר זה, נפרט את שלבים החשובים במכירת נכס בישראל, טיפים והמלצות על מנת לבצע את המהלך בצורה החלקה ובצלחה. ללא מתווכים, ללא דמי תיווך ובליווי אנשי מקצוע שידעו  להכין תיק נכס שישקף את הנכס נכונה למתעניינים

1. הכנת הנכס למכירה

השלב הראשון במכירת נכס הוא הכנה נכונה של הנכס. על מנת להימנע מתשלום דמי תיווך ולהכין את הנכס באופן נכון, פנו אלינו, אל ישדירה.ישראל. אדריכל המוסמך כ"מלווה רכישה", יגיע אל הנכס. יבדוק את מצבו הכללי, אופק השבחתי, העדר ליקויים וחריגות (ואם כן ייתן הערכה ריאלית לתיקונם). לעיתים, עיצה של אדריכל להשקעה בשיפוץ קטן, תיקונים או שינויי עיצוב יכולים להוסיף ערך נכבד לנכס ולהפוך אותו לאטרקטיבי יותר בעיני קונים פוטנציאליים. מלווה הרכישה יתדרך אתכם לגבי ניקוי וסידור הנכס כהכנה לצילומים מקצועיים והכנת סיור וירטואלי. מלווה הרכישה שהוא אדריכל במקצועו, יכין חוות דעת מפורטת על הנכס, המפרטת כל דבר בו. החל ממצבו הפיזי, התכנוני, הסביבתי ועוד. מלווה הרכישה יתאם ביקור של חברה המבצעת צילומים מקצועיים וסיורים וירטואליים ו/או יעשה זאת בעצמו במידה והוסמך לכך.

2. הערכת שווי הנכס

אחת המשימות החשובות ביותר במכירת נכס היא להעריך את שוויו. קביעת המחיר הנכון חיונית על מנת למשוך קונים פוטנציאליים ולמנוע את הישארות הנכס בשוק זמן ממושך, דבר שיכול להוריד את ערכו בעיני קונים. לצורך כך, אנו נעזרים בחוות דעת מקצועית של  שמאי מקרקעין מוסמך, הנותן קביעת שווי מחיר מותאמות לשוק המקומי. הנכס יפורסם למכירה בשווי אותו נקב שמאי המקרקעין.

3. פרסום ושיווק הנכס

לאחר שהנכס מוכן (קיים סט צילומים מקצועי וקיים סיור וירטואלי) והמחיר נקבע ע"י שמאי מקרקעין וקיים תיק נכס אותו הכין מלווה הרכישה, השלב הבא הוא שיווקו בצורה אפקטיבית.  שיווק נכון כולל פרסום בכמה ערוצים, כמו אתרי אינטרנט של נדל"ן, קבוצות פייסבוק,  הפרסום באתר ישדירה.ישראל, יכלול סיור וירטואלי המתחיל בצילום 360 מעלות מרחפן, של הסביבה והמבנה, סיור וירטואלי פנימי בדירה שכולל צילומי 360 מעלות ובנוסף, צילומים מקצועיים שמציגים את הנכס בצורה הטובה ביותר. צילומים איכותיים יכולים לשדר אטרקטיביות ולמשוך יותר קונים. סיור וירטואלי מסנן לקוחות לא רלוואנטיים. בשילוב של תיק נכס מפורט הכולל חוות דעת אדריכל מלווה רכישה ושמאי מקרקעין, הלקוחות הלא רלוואנטיים מסוננים מיד ורק המתאימים מגיעים לראות את הנכס. בנוסף, מספר הטלפון הפופיע באתר הוא של מלווה הרכישה, אשר יפנה מתעניינים אליכם לקביעת ביקור. מתווכים יסוננו כבר בשלב הזה ולא יציקו לכם מבוקר על לילה.

4. משא ומתן והגעה להסכמה

ברגע שיש עניין בנכס ויש קונים פוטנציאליים, תהליך המשא ומתן מתחיל. אנחנו לא מנהלים עבורכם את המו"מ. אנו נותנים לכם ולרוכשים את כל הכלים ומבצעים מנטורינג לתהליך.  התיק המפורט איננו מאפשר למתעניינים לסטות בהרבה, אם בכלל מהמחיר. זה לא שוק כפי שמתנהל עם מתווכים ומוכרים ללא ידע. המחיר קבוע ע"י שמאי, קיים תיק נכס מפורט וכל המידע נלקח בחשבון במחיר. תרגישו הרבה יותר בטוחים במחיר שנקבע ולא תנועו כספינה תועה. בניגוד למוכר רגיל ההולך רק עם מתווך, כאן יש עוגנים ברורים ולא יהיה ניצול של קונים בעלי יכולת מו"מ מלחיצה. המחיר שתשיגו יהיה המיטבי.

5. כמה עולה השירות ?

פרסום באתר ישדירה.ישראל, כולל הכנת הנכס, היינו חוות דעת של מלווה רכישה, חוות דעת של שמאי מקרקעין והכנת סיור וירטואלי (כולל צילום רחפן ברישיון רת"א) וכן הכנת צילומים מקצועיים והקמה באתר, עולה 0.25% + מע"מ. לדירת 4,000,000 ש"ח כ- 11,500 ש"ח בלבד.  ליווי על ידי מלווה רכישה במשך 6 חודשים, הכולל מענה טלפוני למתעניינים, בדיקה של יכולת כלכלית, בדיקה של צרכים וטעמים (לוודא התאמה לדירתכם), הפנייה לתיאום ביקור, פולואפ לאחר הביקור (תיקון מידע שגוי, הפחתת חרדות וכד'), עול לדירה כמתואר כ- 1,950 ש"ח לחודש בלבד. להזכירכם, על דירה כזו, יקח מתווך קרוב ל- 200,000 ש"ח !!!. פי 10. ועל מה ?, על מעט מאד אם בכלל.

6. איך נתאים רוכשים

חשוב לדעת !!!, אנחנו מציגים באתר נכסים טובים בלבד, כמו שלכם, עם סיור וירטואלי, חוות דעת של אדריכל מלווה רכישה וקביעת שווי של שמאי מקרקעין. כך גם הלקוחות שיגיעו אליכם. הלקוחות יבחנו את מגוון הדירות על ידי צפייה בסיורים הווירטואלים. הם יתרשמו מצילומי 360 מעלות של הרחפן ומשם יכנסו לדירה ויוכלו לסייר בכל פינה בנכס. כאשר יגיעו אליהם, זה יהיה הביקור השני שלהם (ואולי יותר) בנכס. זה כמו טייס שמגיע למשימה לאחר אימון בסימולטור. הם ידעו למה הם באים, למה הדירה מתאימה להם. הם לא יתאכזבו ולא יבזבזו את זמנכם. כשמתעניין פונה למלווה הרכישה, הוא נשאל לגבי יכולותיו הכלכליות ונדרש להמציא אישור עקרוני למשכנתא. היינו, הבנק כבר אישר לו לרכוש דירה במחיר אותו אתם דורשים. אין הפתעות ואין לקוחות לא רציניים שסתם מבלבלים את המוח אבל אין להם שקל בכיס. מלווה הרכישה גם בוחן את טעמי המתעניינים, הצרכים שלהם ויודע להתאים להם נכס מושלם עבורם. היינו, אנחנו יודעים למה שלחנו אליכם את X ולא את Y. אנחנו נותנים תדרוך מלא לפני הפגישה. אנחנו לא נהייה נוכחים בה – אנחנו לא מתווכים. למעט מקרים מיוחדים בהם נרצה להדגיש משהו פיזי בנכס, כמומחים ללקוח ספציפי. לסיכום, אצלנו אין שוק ואין טיילת. הנכסים רציניים ומתומחרים היטב ומוצגים היטב והלקוחות רציניים והנכסים מתאימים להם.

7. סיכום היתרונות

היתרון הכלכלי בבחירתנו הוא ברור. אין דמי תיווך ואין מתווכים. עלות השירות היא עשירית מעלות של מתווך והתועלת פי 10 גבוהה יותר. הדירה מתומחרת ומוצגת נכון והלקוחות מתאימים לדירה והדירה אליהם. ההתאמה מושלמת. המחיר מעוגן בחוות דעת של שמאי מקרקעין ואין מו"מ קיצוני שיכול להיות מנוצל על ידי רוכש בעל כישרון מו"מ שיעלה עליכם ויוריד לכם את המחיר לרצפה. והעיקר, הרוכש לא משלם לנו דבר. אין לו מניעה לפנות אלינו. הרבה רוכשים לא רוצים לשלם למתווכים ומדלגים על הדירה שלכם. אצלנו לא. זה Win-Win Situation למוכרים ולקונים.

סיכום

מכירת נדל"ן בארץ היא תהליך שדורש תכנון, הבנת השוק ומעורבות מקצועית של איש מקצוע אמיתי. רק בישדירה.ישראל תקבלו שירות שתועלתו פי 10 מתיווך ועלותו עשירית מתיווך. רק פה אין מתווכים ואין דמי תיווך. יש דירות רציניות, רוכשים רצינייים ומלווה רכישה שעורך את ההתאמה בניהם מצוייד בידע אקדמי בנדל"ן. אין מו"מ של שוק ואין פחד של רוכשים לבצע פניה דרך האתר.